Der Graue Kapitalmarkt Chancen und Risiken
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Thomas Werner, Ralf Burghardt
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Der Graue Kapitalmarkt Chancen und Risiken
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Gabler Verlag
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9783834992178
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1
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CHF 37.20
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Sonstiges
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German
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216
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Wasserzeichen/DRM
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PC/MAC/eReader/Tablet
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PDF
Mit diesem Buch werden erstmals umfassend die Rollen der Beteiligten am Grauen Kapitalmarkt dargestellt und deren Interessen, Rechte, Pflichten erläutert. Daneben werden ausgewählte Produkte besprochen und ihre individuellen Konzeptionsmerkmale im Einzelnen dargestellt. Weiterhin werden die wichtigsten Merkmale eines seriösen Vertriebs den unseriösen Praktiken gegenübergestellt und die Unterschiede für den Anleger deutlich gemacht.
Thomas Werner ist im Produkt-Management einer internationalen Bank tätig. Daneben unterrichtet er regelmäßig an verschiedenen Bildungseinrichtungen und hält Fachvorträge zu allgemeinen bzw. speziellen wirtschaftlichen Themen im gesamten Bundesgebiet.
Ralf Burghardt ist als Syndikusanwalt bei einer renommierten Bank in Frankfurt am Main tätig. Dort betreut er insbesondere die Bereiche Vertrieb, Produkt-Management, Externe Vermögensverwalter, Vermögensverwaltung und -beratung.
IV. Produkte des Grauen Kapitalmarktes
(S. 65-66)
Der Graue Kapitalmarkt umfasst eine Vielzahl von Kapitalanlagen unterschiedlichster Gestalt und Form. Diese Vielfalt wird noch zusätzlich von Anlageinitiatoren, durch die dauerhafte Konzeption neuer Formen der Kapitalanlage, erweitert. In dem am Grauen Kapitalmarkt gegenwärtig zu beobachtenden Spektrum an Anlageformen sind sowohl Produkte, die der Phantasie entspringen, als auch komplexe Anlageformen, die, aus der Sicht von Anlegem, vorteilhaft und interessant sein können, vertreten. Der Graue Kapitalmarkt ist gekennzeichnet durch Anlageformen, die nur wenigen oder keinen gesetzlichen Regelungen und nicht selten keiner hoheitlichen Aufsicht unterliegen. Den Schwerpunkt bilden aktuell Beteiligungen im Rahmen von geschlossenen Fonds, insbesondere Immobilien- und Medienfonds, Beteiligungen an Publikumspersonengesellschaften und die Beteiligung als stiller Gesellschafter. Neben seriösen Kapitalanlageangeboten werden im Grauen Kapitalmarkt aber auch zahlreiche betrügerische Modelle vertrieben.
1. Steuersparangebote aller Art
Der so genannte Besserverdiener ist verärgert über seine jährliche hohe Steuerbelastung und auch der jeweilige Steuerberater hat gegen hohe Einkünfte naturgemäß keinen Losungs- bzw. Optimierungsansatz. Da klingen Informationen über das Steuersparmodell Nummer eins verlockend: die Immobilie. Diese wird gleich mit der passenden Finanzierung angeboten, schone Fotos liegen schon parat, einige Unterschriften und die Steuerersparnisse sind ermöglicht. Was der Anleger bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht weiß: Die Immobilie ist ein Ladenhüter oder wird zu teuer verkauft. Die angepriesene Wohnung ist zu teuer vermietet und die als sicher geltende Miethöhe langfristig nicht haltbar. Eine Mietgarantie ist zeitlich befristet und der Garantiegeber befindet sich bereits auf dem sicheren Weg in die Insolvenz.
Die Neuvermietung gestaltet sich als schwierig und sehr aufwendig. Ist dann endlich ein neuer Mieter gefunden, erfolgt die Vermietung zu einem Mietpreis, der einen deutlichen Abschlag gegenüber den einstigen Versprechungen aufweist. Zins- und Tilgungsleistungen können nur noch durch Hinzunahme von neuem Eigenkapital sichergestellt werden. Durch die Neuvermietung weit unter dem gängigen Preis fallt der Wert der Immobilie. Die kreditgebende Bank wird unruhig und die einstigen Sicherheiten werden neu und zudem kritischer hinterfragt. Zahlungsunwillige Mieter, Probleme bei den Nebenkosten, Prozesse, Vergleiche etc. Aus dem einstigen Steuersparmodell, welches auch zur Altervorsorge gedacht war, ist ein Nachschussmodell geworden.
1.1 Immobilienerwerb mit Kapitalruckfluss, Cash-back- Modelle
Der Immobilienerwerb ist für eine Vielzahl von Haushalten eines der größten Sparziele. Dazu gewinnt der Immobilienerwerb im Hinblick auf eine ausreichende Altersvorsorge zunehmend an Bedeutung. Die Vorteile des mietfreien Wohnens im Alter sind sicherlich ein wichtiges Argument, weshalb eine Immobilie auch zum Altersvorsorgeportefeuille gehören sollte. Immobilieninteressierten Investoren wird zugesichert, dass ein bestimmter Geldbetrag aus dem fremdfinanzierten Kaufpreis zurückfließt.
Dazu werden dem Interessenten weit unterdurchschnittliche Immobilien als frisch saniert bzw. renoviert vorgestellt und beworben. Der angebliche Wert der Immobilie wird zudem durch seriös wirkende Gutachten beziffert. Anschließend wird schnell und nur beispielhaft vorgerechnet, wie sich das Modell auch bei geringeren Monatsverdiensten rechnet. Voraussetzung dafür ist lediglich ein geregeltes Einkommen. Weitere Kosten kommen auf den Investor nicht zu.
Zeigt ein Anleger Interesse, kümmern sich die Vermittler dieser Modelle mit Erfolg um die Finanzierung. Der Erwerb wird in der Regel immer mit einer Finanzierung in Verbindung stehen, da in den seltensten Fallen ausreichend Kapital vorhanden ist. Der Grundsatz, dass rund ein Drittel des benötigten Kapitals liquide zur Verfügung stehen sollte, wird jedoch, durch Angebotsvarianten, außen vor gelassen, in denen potenziellen Investoren aufgezeigt wird, warum sie für die Investition kein Eigenkapital benötigen. Dazu muss man zunächst wissen, dass Kreditinstitute Immobilienobjekte zumeist nur bis zu 60% ihres Wertes beleihen.
Vorwort
6
Inhaltsverzeichnis
7
Abkürzungsverzeichnis
13
I. Der Anleger
15
1. Primaranleger
16
2. Sekundaranleger
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3. Okkasionsanleger
18
4. Aniegerziel
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4.1 Steueroptimierung
23
4.2 Zukunftsorientierung
25
4.2.1 Fungibilitat
25
4.2.2 Aniagehorizont
25
4.2.3 Private Altersvorsorge
26
4.2.4 Nachhaltigkeit
27
4.3 Verwaltungsaufwand
27
4.4 Sicherheitsbewusstsein
28
4.4.1 Exkurs: Emotionale Grunde
28
5. Aniegeranspruch
28
5.1 Aniageinformation
29
5.2 Informationskanale
32
5.2.1 Personliche Komponente
32
5.2.2 Unpersonliche Komponente
33
6. Aniegerentscheidung
35
7. Aniegerrisiken
35
7.1 Risikobereitschaft
36
7.2 Risikogruppen
37
7.3 Spezielle Risiken
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7.4 Diversifikation als Losungsansatz
39
II. Der Graue Kapitalmarkt
43
1. Kapitalmarkt allgemein
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2. Definition
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3. Historische Entwicklung
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4. Analyse von Markt und Wettbewerb
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4.1 Relevanter Investitionsmarkt
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4.2 Einflussfaktoren
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III. Spannungsfeld Grauer Kapitalmarkt
55
1. Die Dimensionen Produkte, Regulierungen, Vertrieb
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2. Renditestrukturen bei Produkten des Grauen Kapitalmarktes
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2.1 Rendite allgemein
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2.2 IRR Rendite
58
2.3 MISF-Methode
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2.4 Exkurs Ertragsberechnung
61
3 Kostenstrukturen bei Produkten des Grauen Kapit
