Der Fall
Der Verwalter fragt sich, welche Gesetze er neben dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) noch kennen muss.
Das Problem
Neben dem WEG hat der Verwalter ca. 50 weitere Gesetze zu beachten. Doch welche sind das und müssen Verwalter jetzt ein Jurastudium absolvieren, um ordnungsgemäß verwalten zu können?
Die Lösung
Neben dem Wohnungseigentumsgesetz hat der Verwalter jede Menge Berührungspunkte mit anderen gesetzlichen Vorschriften. Vereinzelt sollten diese Vorschriften auch bekannt sein, da sich daraus Aufgaben ergeben können. Nachstehend werden die Gesetze aufgeführt, die regelmäßig, auch bei der Verwaltung von Wohnungseigentum, beachtet werden müssen:
BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
Einige Regelungen des BGB wirken sich auch auf die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften aus: z. B. Zustellung von Willenserklärungen, Verjährungsvorschriften, mietrechtliche Vorschriften (z. B. Modernisierung), Regelungen zum Dienstvertrag = WEG-Verwaltervertrag.
HeizkostenV (Heizkostenverordnung)
Die Abrechnung der Wärmeenergie ist auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften zwingend nach der Heizkostenverordnung durchzuführen.
BetrSichV (Betriebssicherheitsverordnung)
Die Betriebssicherheitsverordnung enthält wichtige Regeln und Aufgaben für den Betreiber von Aufzugsanlagen.
LBO (Landesbauordnungen)
Die LBO enthält Vorschriften der jeweiligen Bundesländer zum Zustand einzelner Bauteile (z. B. Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern, Absturzhöhen bei Balkongeländern).
Nachbarschaftsgesetze
Die Nachbarschaftsgesetze umfassen verschiedene Regelungen zwischen Nachbarn (z. B. für Abstandsflächen oder überhängende Bäume).
TrinkwV (Trinkwasserverordnung)
Die Trinkwasserverordnung regelt z. B. die turnusmäßige Legionellenuntersuchung bei Warmwasserspeichern mit einer bestimmten Größe.
EichG (Eichgesetz)
Das Eichgesetz enthält Richtlinien zum Einbau und Austausch von Kalt- und Warmwasserzählern.
GEG (Gebäudeenergiegesetz)
Das GEG trat am 1. November 2020 in Kraft und wurde im Jahr 2023 sehr umfangreich novelliert (aus den Medien bekannt als »Heizungsgesetz«. Das GEG inkl. des neuen »Heizungsgesetzes« ist am 1.1.2024 in Kraft getreten und auch für die GdWE ein wichtiges Gesetz. Es enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden. Insbesondere folgende Regelungen sind für die Verwaltung einer GdWE wichtig:
Eine Heizungsanlage darf zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mindestens 65 % der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien (z. B. Photovoltaik, Wärmepumpe, Windkraft, Biogas, Wasserstoff etc.) oder unvermeidbarer Abwärme nach Maßgabe des Gebäudeenergiegesetzes (§ 71 Abs. 1 GEG) erzeugt.
Die Regelungen sind sehr umfangreich und komplex, und bei entsprechenden Maßnahmen an der Heizungsanlage (zentral und dezentral) sollte durch die GdWE fachmännische Hilfe bzw. Unterstützung durch den Schornsteinfeger, Installateur oder einen Baufachmann für Heizungsbau in Anspruch genommen werden. Aber keine Panik: Sollten bestehende zentrale Heizungsanlagen repariert werden können, dürfen diese bis zum 31.12.2044 weiter betrieben werden. Bei Etagenheizungen gibt es besondere Übergangsvorschriften und Pflichten für die Gebäudeeigentümer und damit auch für die GdWE (siehe Fall: 16.2).
Folgende weitere Vorschriften können relevant sein:
