1.1   Rechtliche Unterschiede

Oft gehört ein bebautes oder unbebautes Grundstück nicht einer einzelnen Person, sondern mehreren Eigentümern gemeinsam. Das sind dieHaus- und Grundstücksgemeinschaften.

Keine Grundstücksgemeinschaft ist dieWohnungseigentümergemeinschaft in Eigentumswohnanlagen. Grund: Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört jedem einzelnen Eigentümer eine bestimmte Eigentumswohnung als Alleineigentum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft befasst sich nur mit der Verwaltung der Wohnanlage, hat jedoch im Gegensatz zur Grundstücksgemeinschaft nichts mit den Eigentumsverhältnissen zu tun. Der Alleineigentümer einer Eigentumswohnung wird genauso besteuert wie der Alleineigentümer eines Einfamilienhauses.Ausnahme: Nur wenn zum Beispiel zwei Miteigentümer gemeinsam eine Eigentumswohnung besitzen, liegt auch eine Grundstücksgemeinschaft vor.

Privatrechtlich lassen sich zwei Formen von Grundstücksgemeinschaften unterscheiden:

• dieBruchteilsgemeinschaft

  Hier hat jede beteiligte Person eine gleichartige Mitberechtigung an dem Grundstück. Ansonsten liegt kein gemeinsamer Zweck vor und jeder Beteiligte kann über seinen Anteil am Grundstück frei verfügen.

• dieGesamthandsgemeinschaft

  Das Gesamthandseigentum umfasst ein Vermögen, das allen Beteiligten gemeinsam gehört und einem gemeinsamen Zweck dient. Der einzelne Beteiligte kann über seinen Anteil nicht frei verfügen. Typische Gesamthandsgemeinschaften sind Erbengemeinschaften vor der Auseinandersetzung und Gesellschaften des bürgerlichen Rechts.

Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht mit Immobilienfonds, da sich für die Eigentümer von solchen Fondsanteilen keinerlei steuerliche Probleme ergeben. Ihnen teilt die Fondsverwaltung nämlich den auf sie entfallenden Einkunftsanteil mit, den sie dann in ihrer persönlichen Steuererklärung ansetzen.

Da vor allem bebaute Grundstücke steuerliche Probleme machen, wird der Fall des Miteigentums an einem unbebauten Grundstück ebenfalls außer Acht gelassen. Die folgenden Ausführungen lassen sich aber entsprechend anwenden.

1.2   Miteigentümer müssen meist zwei Erklärungen abgeben

Jeder Miteigentümer soll genauso besteuert werden wie ein Alleineigentümer. Dabei muss allerdings gewährleistet sein, dass die Miteigentümer steuerlich gleich behandelt werden. Darüber hinaus werden die Grundlagen für die Besteuerung nicht bei jedem einzeln ermittelt, sondern nur einmal für alle.

Deshalb werden Miteigentümer inzwei Schritten besteuert:

• Erster Schritt: Die Besteuerungs- bzw. Bemessungsgrundlagen werden in einem gesonderten Verfahren ermittelt (Feststellungsverfahren).

• Zweiter Schritt: Die Ergebnisse aus dem Feststellungsverfahren werden in die persönlichen Steuererklärungen der einzelnen Miteigentümer übernommen.

Zwei Schritte, zwei Verfahren – deshalb verlangt das Finanzamt meist auchzwei Steuererklärungen von Ihnen:

• Zum einen müssen Sie eineErklärung für die Grundstücksgemeinschaft abgeben, die »Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung und die Eigenheimzulage«.

  Darin wird so getan, als ob der Haus- und Grundbesitz einem Alleineigentümer gehört. Die Einkünfte aus Vermietung werden zunächst ohne Berücksichtigung der individuellen und vertraglichen Beteiligungsverhältnisse der einzelnen Miteigentümer berechnet.

  Anschließend werden die so ermittelten Erträge auf die einzelnen Miteigentümer verteilt. Auf der Grundlage dieser Erklärung erlässt das Finanzamt einenFeststellungsbescheid. Darin sind für jeden Miteigentümer die Anteile an den Einkünften aus Vermietung und an den Abzugsbeträgen festgesetzt. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Wenn die Miteigentümer vermieten« und im Kapitel »Die Erklärung der Grundstücksgemeinschaft«.

• Zum anderen gibt jeder Miteigentümer seineeigene Einkommensteuererklärung ab. Darin muss er nur noch die Beträge eintragen, die im Feststellungsbescheid für ihn festgesetzt wurden. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Steuererklärung der Miteigentümer«.

2.1   Schritt 1: Ermitteln Sie die gesamten Vermietungseinkünfte

Miteigentümer, die ihren gemeinschaftlichen Haus- und Grundbesitz vermietet haben, erzielen genauso Einkünfte aus Vermietung gemäß § 21 EStG wie Alleineigentümer.

Eigentümergemeinschaften, die ihren Haus- und Grundbesitz vermieten, berechnen ihre Einkünfte aus Vermietung alsÜberschuss derMieteinnahmen über dieWerbungskosten.

Für die Berechnung der Einkünfte aus Vermietung bei Miteigentümern gelten die gleichen Regeln wie für Alleineigentümer.