: Rudolf Stürzer, Michael Koch
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: Haufe Verlag
: 9783648035191
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: Bürgerliches Recht, Zivilprozessrecht
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Rudolf Stürzer arbeitet als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen stellt er das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.
Abmahnung ist die anlässlich eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters erfolgte Aufforderung des Vermieters an den Mieter, das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Im Gesetz ist die Abmahnung in den §§ 541 und 543 Abs. 3 BGB als Voraussetzung der Unterlassungsklage bzw. der Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vorgeschrieben, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt (z.B. durch unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, Überbelegung einer Wohnung, unerlaubte Haustierhaltung, ruhestörender Lärm, erhebliche Gefährdung der Mietsache). Bei anderen Vertragsverstößen, z.B. ständig unpünktliche Mietzahlung, ist die Abmahnung zwar nicht förmliche Voraussetzung für die Kündigung, jedoch kann im Einzelfall die für die Kündigung notwendige Erheblichkeit leichter angenommen werden, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt (OLG Oldenburg, RE v. 18.7.1991, 5 UH 2/91, WuM 1991 S. 467; s. im Einzelnen bei 'Kündigung').Die Einhaltung einer bestimmten Form ist für die Abmahnung zwar nicht vorgeschrieben, jedoch ist aus Beweisgründen unbedingt Schriftform zu empfehlen und die Zustellung mit ZUSTELLUNGSNACHWEIS(z.B. durch Einschreiben mit Rückschein; Boten, -> s. auch 'Bote'; Gerichtsvollzieher) vorzunehmen.Erklärt ein Bevollmächtigter (z.B. Rechtsanwalt, Hausverwalter, Haus- und Grundbesitzerverein) die Abmahnung, ist eine schriftliche Vollmacht im Original beizufügen, da die Abmahnung eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung darstellt, auf die § 174 BGB entsprechend anwendbar ist. Andernfalls kann die Abmahnung unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht zurückgewiesen werden. Besteht die Vermieterseite aus MEHRERENPersonen (-> s. 'Personenmehrheit auf Vermieterseite'), bedürfen Abmahnungen und Kündigungen entsprechender Erklärungen SÄMTLICHERVermieter (LG Heidelberg, Urteil v. 9.6.2000, 5 S 22/00, NZM 2001 S. 91). Sind mehrere Personen Mieter, ist die Abmahnung auch an alle Mieter zu richten.Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten KONKRET BEZEICHNEN; allgemeine Formulierungen (z.B. 'Sie haben wiederholt die Nachtruhe im Hause gestört') genügen nicht. Vielmehr ist die Vertragswidrigkeit, d. h. der Tatbestand, der die Abmahnung ausgelöst hat, so genau wie möglich darzustellen (z.B. wann, wo und auf welche Art und Weise die Nachtruhe gestört wurde). Bei Maßnahmen, die der Mieter vertragswidrig unterlassen hat (z.B. bei Schönheitsreparaturen), sind die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen.In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Verspätungen abzustellen. Eine lediglich formelhafte Beanstandung, z.B. dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am 3. Werktag eingegangen ist, reicht daher nicht aus (so LG Frankfurt/M., Urteil v. 21.4.1992, 2/11 S 421/91, WuM 1992 S. 370).Soll aufgrund eines erneuten Vertragsverstoßes nach Abmahnung eine Kündigung ausgesprochen werden, muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der erneuten Vertragsverletzung bestehen. Liegt daher z.B. nach der Abmahnung wegen laufender UNPÜNKTLICHER ZAHLUNGein größerer Zeitraum, in dem der Mieter pünktlich gezahlt hat, muss bei wiederum unpünktlicher Zahlung eine erneute Abmahnung ausgesprochen werden.Setzt der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter zwar nicht sofort kündigen. Allerdings darf er auch nicht zu lange zuwarten, da sonst der Eindruck entsteht, er würde die Zahlungsunpünktlichkeiten nicht als unzumutbar empfinden. Verbindliche Fristen gibt es insofern nicht. Ein Zeitraum von 6 Monaten wird in der Rechtsprechung bereits als Obergrenze angesehen (so LG Berlin, Urteil v. 27.3.2008, 62 S 412/07, ZMR 2009 S. 285, wonach ein Zeitraum von mehr als 8 Monaten zwischen der letzten missachteten Abmahnung und der Kündigung jedenfalls zu lang ist).Gleiches gilt bei laufenden Lärmstörungen. Insofern kann eine Kündigung nicht auf eine Abmahnung gestützt werden, die länger als 1 Jahr zurückliegt (LG Halle, Urteil v. 11.1.2002, 1 S 192/01, NZM 2003 S. 310).Bei einer Abmahnung darf sich der Vermieter, abhängig von dem beanstandeten Verhalten des Mieters, einer deutlichen, ggf. auch drastischen Sprache bedienen, ohne Schmerzensgeldansprüche des Mieters befürchten zu müssen, da in einer Abmahnung das beanstandete Verhalten des Mieters ohne freundliche Umschreibung deutlich zum Ausdruck gebracht werden muss (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 26.1.2009, 22 C 85/08, GE 2009 S. 329).
Cover412
1412
Vorwort6
Abkürzungs- und Literaturverzeichnis8
Stichwort-Übersicht12
Abmahnung20
Abrechnung der Betriebskosten22
Abstandszahlung83
Abstellen von Fahrzeugen85
Allgemeine Geschäftsbedingungen86
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)111
Änderung des Mietvertrags115
Anfechtung des Mietvertrags118
Antenne123
Anzeigepflicht134
Aufrechnung gegen die Miete136
Aufzug138
Außenwerbung140
Bauliche Veränderungen durch den Mieter142
Beendigung des Mietverhältnisses153
Besuchsempfang153
Betreten und Besichtigen der Mieträume154
Betriebskosten158
Beweissicherung196
Blumen/Pflanzen200
Bote201
Briefkästen202
Bürgschaft203
Denkmalschutz212
Dingliches Wohnrecht212
Doppelvermietung218
Eheähnliche Gemeinschaft220
Ehegatten als Mieter224
Ehescheidung229
Eigenbedarf232
Eigentümerwechsel268
Einrichtungen285
Energieausweis288
Energieeinsparverordnung292
Ersatzmieter298
Fälligkeit der Miete310
Fahrräder313
Ferienwohnung313
Feuchtigkeit in der Wohnung315
Garage324
Gartenbenutzung331
Gebrauchsgewährung334
Gerichtliches Verfahren in Mietsachen335
Geschäftsräume345
Gesundheitsgefährdende Räume352
Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen356
Grundbuch358
Hausbesitzerverein362
Hausmeister362
Hausordnung363
Hausrecht367
Hausverwalter367
Heizkostenverordnung372
Herausgabeanspruch gegen Dritte382
Insolvenz des Mieters – Insolvenz des Vermieters390
Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume395
Instandhaltungskostenpauschale416
Kabelfernsehen420
Kaution427
Kenntnis von Mängeln445
Kleinreparaturen453
Kommunikationseinrichtungen457
Kostenmiete459
Kündigung469
Kündigungsfristen556
Kündigungsschutz563
Lärm608
Lasten des Grundstücks618
Leistungsvorbehalt619
Mängel624
Mietaufhebungsvertrag643
Miete645
Mieterdarlehen648
Mieterhöhung bei Geschäftsräumen649
Mieterhöhung bei Wohnraum650
Mietpreisüberhöhung702
Mietvertrag710
Mietvorauszahlung719
Mietvorvertrag720
Mietwucher721
Minderung der Miete724
Mischräume731
Möblierter Wohnraum733
Modernisierung735
Musikausübung744