Vermieter-Lexikon -mit Arbeitshilfen online Profi-Tipps auf mehr als 1.000 Seiten
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Rudolf Stürzer, Michael Koch
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Vermieter-Lexikon -mit Arbeitshilfen online Profi-Tipps auf mehr als 1.000 Seiten
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Haufe Verlag
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9783648035191
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1
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CHF 25.30
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Bürgerliches Recht, Zivilprozessrecht
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German
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968
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Wasserzeichen/DRM
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PC/MAC/eReader/Tablet
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PDF/ePUB
Die Autoren bieten Vermietern juristische und praktische Informationen alphabetisch geordnet zum Nachschlagen. Die neue Auflage berücksichtigt die neue Mietrechtsreform und Trinkwasserverordung. Faktenwissen - aktuell, übersichtlich, umfassend! Auf fast 1.000 Seiten finden Vermieter und Verwalter umfassenden Expertenrat zu wichtigen Problemthemen des Mietrechts. In der aktuellen Ausgabe sind die 2012er BGH-Urteile zum Mietrecht eingearbeitet. Die umfangreichen, in der Praxis bewährten Arbeitsmittel stehen online zur Verfügung.INHALTE:- Alle wichtigen Themen von A-Z.- Die neue Mietrechtsreform: Konsequenzen für Vermieter.- Rechtssichere Gestaltung von Mietverträgen.- Die Folgen der Energieeinsparverordnung.ARBE TSHILFEN ONLINE:- Musterbriefe, Verträge und Formulare- Über 8.000 Gerichtsurteile
Rudolf Stürzer arbeitet als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen stellt er das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.
Abmahnung ist die anlässlich eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters erfolgte Aufforderung des Vermieters an den Mieter, das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Im Gesetz ist die Abmahnung in den §§ 541 und 543 Abs. 3 BGB als Voraussetzung der Unterlassungsklage bzw. der Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vorgeschrieben, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt (z.B. durch unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, Überbelegung einer Wohnung, unerlaubte Haustierhaltung, ruhestörender Lärm, erhebliche Gefährdung der Mietsache). Bei anderen Vertragsverstößen, z.B. ständig unpünktliche Mietzahlung, ist die Abmahnung zwar nicht förmliche Voraussetzung für die Kündigung, jedoch kann im Einzelfall die für die Kündigung notwendige Erheblichkeit leichter angenommen werden, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt (OLG Oldenburg, RE v. 18.7.1991, 5 UH 2/91, WuM 1991 S. 467; s. im Einzelnen bei 'Kündigung').Die Einhaltung einer bestimmten Form ist für die Abmahnung zwar nicht vorgeschrieben, jedoch ist aus Beweisgründen unbedingt Schriftform zu empfehlen und die Zustellung mit ZUSTELLUNGSNACHWEIS(z.B. durch Einschreiben mit Rückschein; Boten, -> s. auch 'Bote'; Gerichtsvollzieher) vorzunehmen.Erklärt ein Bevollmächtigter (z.B. Rechtsanwalt, Hausverwalter, Haus- und Grundbesitzerverein) die Abmahnung, ist eine schriftliche Vollmacht im Original beizufügen, da die Abmahnung eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung darstellt, auf die § 174 BGB entsprechend anwendbar ist. Andernfalls kann die Abmahnung unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht zurückgewiesen werden. Besteht die Vermieterseite aus MEHRERENPersonen (-> s. 'Personenmehrheit auf Vermieterseite'), bedürfen Abmahnungen und Kündigungen entsprechender Erklärungen SÄMTLICHERVermieter (LG Heidelberg, Urteil v. 9.6.2000, 5 S 22/00, NZM 2001 S. 91). Sind mehrere Personen Mieter, ist die Abmahnung auch an alle Mieter zu richten.Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten KONKRET BEZEICHNEN; allgemeine Formulierungen (z.B. 'Sie haben wiederholt die Nachtruhe im Hause gestört') genügen nicht. Vielmehr ist die Vertragswidrigkeit, d. h. der Tatbestand, der die Abmahnung ausgelöst hat, so genau wie möglich darzustellen (z.B. wann, wo und auf welche Art und Weise die Nachtruhe gestört wurde). Bei Maßnahmen, die der Mieter vertragswidrig unterlassen hat (z.B. bei Schönheitsreparaturen), sind die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen.In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Verspätungen abzustellen. Eine lediglich formelhafte Beanstandung, z.B. dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am 3. Werktag eingegangen ist, reicht daher nicht aus (so LG Frankfurt/M., Urteil v. 21.4.1992, 2/11 S 421/91, WuM 1992 S. 370).Soll aufgrund eines erneuten Vertragsverstoßes nach Abmahnung eine Kündigung ausgesprochen werden, muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der erneuten Vertragsverletzung bestehen. Liegt daher z.B. nach der Abmahnung wegen laufender UNPÜNKTLICHER ZAHLUNGein größerer Zeitraum, in dem der Mieter pünktlich gezahlt hat, muss bei wiederum unpünktlicher Zahlung eine erneute Abmahnung ausgesprochen werden.Setzt der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter zwar nicht sofort kündigen. Allerdings darf er auch nicht zu lange zuwarten, da sonst der Eindruck entsteht, er würde die Zahlungsunpünktlichkeiten nicht als unzumutbar empfinden. Verbindliche Fristen gibt es insofern nicht. Ein Zeitraum von 6 Monaten wird in der Rechtsprechung bereits als Obergrenze angesehen (so LG Berlin, Urteil v. 27.3.2008, 62 S 412/07, ZMR 2009 S. 285, wonach ein Zeitraum von mehr als 8 Monaten zwischen der letzten missachteten Abmahnung und der Kündigung jedenfalls zu lang ist).Gleiches gilt bei laufenden Lärmstörungen. Insofern kann eine Kündigung nicht auf eine Abmahnung gestützt werden, die länger als 1 Jahr zurückliegt (LG Halle, Urteil v. 11.1.2002, 1 S 192/01, NZM 2003 S. 310).Bei einer Abmahnung darf sich der Vermieter, abhängig von dem beanstandeten Verhalten des Mieters, einer deutlichen, ggf. auch drastischen Sprache bedienen, ohne Schmerzensgeldansprüche des Mieters befürchten zu müssen, da in einer Abmahnung das beanstandete Verhalten des Mieters ohne freundliche Umschreibung deutlich zum Ausdruck gebracht werden muss (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 26.1.2009, 22 C 85/08, GE 2009 S. 329).
Cover
412
1
412
Vorwort
6
Abkürzungs- und Literaturverzeichnis
8
Stichwort-Übersicht
12
Abmahnung
20
Abrechnung der Betriebskosten
22
Abstandszahlung
83
Abstellen von Fahrzeugen
85
Allgemeine Geschäftsbedingungen
86
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)
111
Änderung des Mietvertrags
115
Anfechtung des Mietvertrags
118
Antenne
123
Anzeigepflicht
134
Aufrechnung gegen die Miete
136
Aufzug
138
Außenwerbung
140
Bauliche Veränderungen durch den Mieter
142
Beendigung des Mietverhältnisses
153
Besuchsempfang
153
Betreten und Besichtigen der Mieträume
154
Betriebskosten
158
Beweissicherung
196
Blumen/Pflanzen
200
Bote
201
Briefkästen
202
Bürgschaft
203
Denkmalschutz
212
Dingliches Wohnrecht
212
Doppelvermietung
218
Eheähnliche Gemeinschaft
220
Ehegatten als Mieter
224
Ehescheidung
229
Eigenbedarf
232
Eigentümerwechsel
268
Einrichtungen
285
Energieausweis
288
Energieeinsparverordnung
292
Ersatzmieter
298
Fälligkeit der Miete
310
Fahrräder
313
Ferienwohnung
313
Feuchtigkeit in der Wohnung
315
Garage
324
Gartenbenutzung
331
Gebrauchsgewährung
334
Gerichtliches Verfahren in Mietsachen
335
Geschäftsräume
345
Gesundheitsgefährdende Räume
352
Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen
356
Grundbuch
358
Hausbesitzerverein
362
Hausmeister
362
Hausordnung
363
Hausrecht
367
Hausverwalter
367
Heizkostenverordnung
372
Herausgabeanspruch gegen Dritte
382
Insolvenz des Mieters – Insolvenz des Vermieters
390
Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
395
Instandhaltungskostenpauschale
416
Kabelfernsehen
420
Kaution
427
Kenntnis von Mängeln
445
Kleinreparaturen
453
Kommunikationseinrichtungen
457
Kostenmiete
459
Kündigung
469
Kündigungsfristen
556
Kündigungsschutz
563
Lärm
608
Lasten des Grundstücks
618
Leistungsvorbehalt
619
Mängel
624
Mietaufhebungsvertrag
643
Miete
645
Mieterdarlehen
648
Mieterhöhung bei Geschäftsräumen
649
Mieterhöhung bei Wohnraum
650
Mietpreisüberhöhung
702
Mietvertrag
710
Mietvorauszahlung
719
Mietvorvertrag
720
Mietwucher
721
Minderung der Miete
724
Mischräume
731
Möblierter Wohnraum
733
Modernisierung
735
Musikausübung
744